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1、您好！请问：蛇口的半岛城邦两房，和万科蛇口公馆三房，这两套该怎么选？主要为了投资，哪个升值潜力更胜一凑？总预算1200W。

(资料图片)

答：万科蛇口公馆和半岛城邦都是蛇口比较好的楼盘。万科蛇口公馆的价值在于楼龄新，2019年楼盘，并且在地铁口，离深圳湾近，部分东南朝向的可以看深圳湾大桥和海景。不过缺点也比较明显，学校是蛇口学校，很一般。周边比较破旧，环境一般，道路窄，开车出行比较堵。半岛城邦不知道你说的是一期还是二期还是三期，一期楼龄老了一点，二期品质最差，双拼多，三期品质最好，楼龄更新，价值最大。半岛城邦主要卖点是海景，最前排的大户型景观非常好，大户型价值很高，但是两房户型被大户型价格带高，很多没有景观的两房溢价过高，注意甄别，看海和不看海价格差别很大，两房产品的天花板太低。

两个盘都有价值，二手还是要看具体的户型和价格，很多详细的信息没给，无法判断是否是笋盘，可以说一下详细户型。

2、问：大师兄，我在百花有一套房子，已经还清贷款，另外在龙岗有一套公寓，还有贷款在还。手上现金200w . 我应该怎么配置呢？还想问问，有什么办法能把首付做到3成，现在正常情况下，要首付七成。还请大师兄指点。

答：公寓只有两种，深圳湾一号和其他公寓，深圳湾一号的稀缺位置，景观，还有深圳湾一号带来的身份认同。其他公寓别说保值升值，能7折出手都不错了，早点出坑吧！

二套七成改三成的方法：全款买房然后再抵押贷出来七成，甚至贷出来八成。

百花的房子如果自己还要用学位就继续持有，等到小孩上高中后再置换，可以先把房子里的七成抵押出来，加手上的钱，打新也可以，买二手也可以。

如果学位已经用完了，百花的房子可以考虑置换，百花的房子现在只剩学位价值，这种单一价值完全是政策因素带来的，未来政策一旦发生变动，价值就会降低。建议选择综合性更强的片区和楼盘，抗风险能力更强。

3、问：大师兄，蛇口东角头春树里有一套小两房，现在能不能卖掉了？如果卖掉以后，手上能有300万的现金，主要做投资，您看有哪些地方可以推荐一下，升值空间更大。

答： 春树里长期来看自住是不错。一旦澳城前面的东角头的两块码头用地，建成歌剧院和学校的的话，直接与望海路的深圳公园连起来，是非常适合宜居的，建议保留。

纯投资的话，主要还是三条线：产业规划、旧改更新、学位升级。产业规划基本上都是会很早提出来，只是每一个规划的启动时间各不相同。

4、问：您好能帮忙分析一下中城天邑吗？08年的楼盘了，价格比12年的嘉州富苑还更胜一凑。

答：相同地段，同样配套，同样学区的情况下，楼龄较新的楼盘小区，在通常情况下，会有一定的价格优势。但是，为什么中城天邑会出现错位“老当益壮”的价格差异呢？

中城天邑，2008年小区，大花园社区，主力的成交户型是48-70平（小户型段）、110-129平（改善段）为主，其中小户型段占比75%。

嘉洲富苑，2012年小区，共3栋，AB栋主推93平3房，C栋都是40平2房公寓，公寓租户较多，户型客厅都不带阳台，空中花园，地面花园基本没有，占地小，周边是城中城。 从对比中不难发现，中城天邑，占地更大，带花园社区，相对远离城中城，近地铁站，近大金沙金地工业区城市更新，高层南侧看红树湾，并且户型选择范围广，要知道尤其是小户型是容易拉高小区均价，而且外立面来看，2008年的中城天邑保养其实非常不错。

嘉洲富苑由于是新晋内地市场的香港开发商，所有户型，客厅都没有阳台，公寓和住宅混搭，严重的拉低了住宅的品质，也影响了整体均价。再加上体量小，位置夹在城中村。 总结，当两个小区宏观的价值相同的情况下，但是微观具体看户型体量，得房率，刚需和小户型比例，阳台，花园，客厅，采光，走道，电梯，配套，开发商风格等等这些居住体验的差异。

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