深圳楼市:这类房子溢价过高,注意甄别,别踩坑!

来源: 买房的大师兄2023-08-15 08:16:01
  

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1、您好!请问:蛇口的半岛城邦两房,和万科蛇口公馆三房,这两套该怎么选?主要为了投资,哪个升值潜力更胜一凑?总预算1200W。


(资料图片)

答:万科蛇口公馆和半岛城邦都是蛇口比较好的楼盘。万科蛇口公馆的价值在于楼龄新,2019年楼盘,并且在地铁口,离深圳湾近,部分东南朝向的可以看深圳湾大桥和海景。不过缺点也比较明显,学校是蛇口学校,很一般。周边比较破旧,环境一般,道路窄,开车出行比较堵。半岛城邦不知道你说的是一期还是二期还是三期,一期楼龄老了一点,二期品质最差,双拼多,三期品质最好,楼龄更新,价值最大。半岛城邦主要卖点是海景,最前排的大户型景观非常好,大户型价值很高,但是两房户型被大户型价格带高,很多没有景观的两房溢价过高,注意甄别,看海和不看海价格差别很大,两房产品的天花板太低。

两个盘都有价值,二手还是要看具体的户型和价格,很多详细的信息没给,无法判断是否是笋盘,可以说一下详细户型。

2、问:大师兄,我在百花有一套房子,已经还清贷款,另外在龙岗有一套公寓,还有贷款在还。手上现金200w . 我应该怎么配置呢?还想问问,有什么办法能把首付做到3成,现在正常情况下,要首付七成。还请大师兄指点。

答:公寓只有两种,深圳湾一号和其他公寓,深圳湾一号的稀缺位置,景观,还有深圳湾一号带来的身份认同。其他公寓别说保值升值,能7折出手都不错了,早点出坑吧!

二套七成改三成的方法:全款买房然后再抵押贷出来七成,甚至贷出来八成。

百花的房子如果自己还要用学位就继续持有,等到小孩上高中后再置换,可以先把房子里的七成抵押出来,加手上的钱,打新也可以,买二手也可以。

如果学位已经用完了,百花的房子可以考虑置换,百花的房子现在只剩学位价值,这种单一价值完全是政策因素带来的,未来政策一旦发生变动,价值就会降低。建议选择综合性更强的片区和楼盘,抗风险能力更强。

3、问:大师兄,蛇口东角头春树里有一套小两房,现在能不能卖掉了?如果卖掉以后,手上能有300万的现金,主要做投资,您看有哪些地方可以推荐一下,升值空间更大。

答: 春树里长期来看自住是不错。一旦澳城前面的东角头的两块码头用地,建成歌剧院和学校的的话,直接与望海路的深圳公园连起来,是非常适合宜居的,建议保留。

纯投资的话,主要还是三条线:产业规划、旧改更新、学位升级。产业规划基本上都是会很早提出来,只是每一个规划的启动时间各不相同。

4、问:您好能帮忙分析一下中城天邑吗?08年的楼盘了,价格比12年的嘉州富苑还更胜一凑。

答:相同地段,同样配套,同样学区的情况下,楼龄较新的楼盘小区,在通常情况下,会有一定的价格优势。但是,为什么中城天邑会出现错位“老当益壮”的价格差异呢?

中城天邑,2008年小区,大花园社区,主力的成交户型是48-70平(小户型段)、110-129平(改善段)为主,其中小户型段占比75%。

嘉洲富苑,2012年小区,共3栋,AB栋主推93平3房,C栋都是40平2房公寓,公寓租户较多,户型客厅都不带阳台,空中花园,地面花园基本没有,占地小,周边是城中城。 从对比中不难发现,中城天邑,占地更大,带花园社区,相对远离城中城,近地铁站,近大金沙金地工业区城市更新,高层南侧看红树湾,并且户型选择范围广,要知道尤其是小户型是容易拉高小区均价,而且外立面来看,2008年的中城天邑保养其实非常不错。

嘉洲富苑由于是新晋内地市场的香港开发商,所有户型,客厅都没有阳台,公寓和住宅混搭,严重的拉低了住宅的品质,也影响了整体均价。再加上体量小,位置夹在城中村。 总结,当两个小区宏观的价值相同的情况下,但是微观具体看户型体量,得房率,刚需和小户型比例,阳台,花园,客厅,采光,走道,电梯,配套,开发商风格等等这些居住体验的差异。

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